住宅を購入するときに必ず出てくる言葉「つなぎローン」
なぜ必要なのか、どんな意味なのか
しっかり説明できる営業の方はどれぐらいおられるでしょうか
何となく雰囲気で説明されたけどよくわからない
そんな方に今回は実務的な「つなぎローン」のシステムと意味合いと必要性をご説明します
契約時に土地・建物の手付金として１００万円～２００万円を振り込み
残りの支払いは住宅ローンで支払いますという方がほとんどだと思います
そもそも住宅ローンを利用される方は全員「つなぎローン」を使います
というか使わないと家が建ち始めません
この「つなぎローン」のご説明の前に２点ご説明します
１点目は建築会社に支払わないといけないお金とタイミング
２点目は銀行側が住宅ローンとしてお金を貸し出すタイミングです
まず建築会社に支払わないといけないお金についてですが
一般的には契約時に２割、着工時に６割、引渡時に２割という
建築業界で一般的な支払いタイミングがあります
最近は建築費の高騰や低金利によるローン利用が増えたため
契約時に２割の現金を支払われる方はかなり少数ですが
その場合は着工までに８割、引渡時に２割という支払いタイミングになることが多いと思います
例えば建築請負工事費が税込みで総額４０００万円だとしましょう
一般的な支払いタイミングは
契約するときに８００万円（契約時２割）を自己資金で
着工する前に２４００万円（着工時６割）を住宅ローンで
引渡時に８００万円（引渡時２割）を住宅ローンで支払うことになります。
契約時金が２割より少ない場合は着工する前のローン利用額が増える形です
※このケースでは着工の前に３２００万円を建築会社に支払う必要があります
２点目に銀行側が住宅ローンとして貸し出しを行うタイミングです
逆説的にお金を貸してもらえる状態をまずお話します
〇新築した住宅に既に住民票があり（既に建物がある前提）
〇新築した住所にて最終の金消契約（金銭消費貸借契約）を行うこと
？？？？？？？？？？？？？？？？
えっ？？？？？？
ってなりますよね
そうです
住宅ローンは既にある建物に、既に住んでいる前提の人にしかお金を貸せないのです
後述しますが、仮に建売や中古住宅等で建物がある状態でも
住所も既に購入先の物件に無いと住宅ローンは実行できないのです
この部分を解決するための先行登記という方法や
先行登記と住所変更を行う役所ルールの矛盾点はまた別の記事で書きますが
いずれにしても先にお金を８割もらえないと建築が出来ない建築会社と
家が完成していないとお金を貸せない銀行
どうしましょう、ずっと家が建ちません。困りました。
そこで救世主「つなぎローン」の登場です！
本番の住宅ローンからはお金を貸してもらえませんが
家を買う人は必ず銀行にて住宅ローンが通るかどうか審査をします
その結果審査OKになった人には「融資証明」という
銀行側からお客様に住宅ローンをいくらまで借り出しますよという「証明書」が発行されます
この「融資証明」が発行されたお客様は晴れて「つなぎローン」が利用できるようになります
例えば先ほどの計画で４０００万円の建築費で３８００万円の借入申込をして
審査を通過した人は、借り入れ金額を上限に「３８００万円までのつなぎローン」が
利用できるようになります
着工時に２４００万円の支払いの必要があったお客様は
銀行にて「つなぎローン」の申込を行い
一旦建築会社に２４００万円を支払います
しかしこの借入は本番の住宅ローンと違う「つなぎローン」のため
返済の支払いは始まりません
そして着工時金を無事支払ったことにより建物が完成し
無事引渡を受ける事ができる状態になります
冒頭でお話した
〇新築した住宅に既に住民票があり（既に建物がある前提）
〇新築した住所にて最終の金消契約（金銭消費貸借契約）を行うこと
この２つの手続きを行い、晴れてお引渡しとなります
お引渡しの翌月から住宅ローン（３８００万円）の返済が始まります
この時一旦借りた２４００万円はどうなったのか
一旦借りた２４００万円は本番の住宅ローンを借りることで返済していて
当然数カ月間２４００万円は借り入れた状態となるため
金利は発生しています
ほとんどの建築会社では金利分を諸費用として資金計画書に計上していると思います
概ね１５万円～２０万円ぐらいは「つなぎローン金利費用」となっていると思います
すごく説明がややこしく
なかなか馴染みもないので説明する営業さんも難しい部分だと思います
私もお客様によっては説明を銀行さんに任せる事がありますが
ほとんどのお客様は「良く分からなかったけど書類は書きました（笑）」
と言われます
住宅ローンを利用する場合は必ず必要になる「つなぎローン」ですが
少しはイメージつきましたでしょうか？？
正直説明は難しいと思います（笑）
