住宅ローンを利用して建物を建築中の皆さん
引渡の１カ月半前ぐらいに営業さんから
「新築の住所に事前に住所を変更してください」
「変更した住所で住民票と印鑑証明を取って銀行に行ってください」
こう言われたことがあると思います
「先に住所を新築の住宅に変えても大丈夫？？」
「アパートに住んでいるのに住所を変えても問題ない？？」
そう思われた方が多いと思います
今回は先に住所を変えて銀行の手続きを行う
「先行登記」についてご説明と必要性、銀行ルールと役所ルールの矛盾点について
ご説明させていただきます
最初になぜ住所を新築建物にあらかじめ変えないといけないのか
〇住宅ローンの実行（お金を借りる）には→銀行側のルールです
①融資対象先の物件が完成しており
②既に融資対象先の新築物件に住民票があり
③住民票と印鑑証明の住所が新築の物件になっている状態で
④金消契約（金銭消費貸借契約）を結ぶ必要がある
建築会社はお金を入金してもらえないと建物の引渡が出来ないので
入居前にこの手続きをしてもらい、引渡日に入金を確認したうえで
建物を引渡します。引渡日に入金をしてもらう為に、
上記手続きをしてもらうことを「先行登記」と呼びます
※正確には上記手続きの上、建物の表示登記を引渡前にやってしまうことです
では次に役所側のルールをみていきます
〇住所移転のルール
「実際に入居してから３週間以内に住所変更の申請」
自治体によって多少の違いはあるかもしれませんが
ほとんどの自治体ではこのルールだと思います
お気づきになられた方もおられると思いますが
銀行側のルールと役所側のルールが矛盾しており
どちらのルールも守ろうと思うと一生引渡ができません（笑）
なので現状では住宅営業の立場からすると
良し悪しは別にして
「もう住んでますって言い張って下さい」
こう言うしかありません
※数少ない都市銀行や農協系の住宅ローンでは
やり方次第ではどちらのルールも守って引渡をすることは可能です
→①全額つなぎローンにて融資可能（農協系：厳密には留保金対応）
→②旧住所にて融資実行が可能（一部の都市銀行：引渡後に再度住所変更登記が必要）
私が営業している地方では、上記①、②の融資を使う方は少数の為
地方銀行さんや信金さん、労金さんが中心で、地方では似たような状況だと思います
逆にいえば地方銀行さんや信金さん、労金さんを利用する場合
必ず上記の矛盾が発生します
今までの経験上
引渡前に住所を変えたことでトラブルになったことは無く
別段問題は無い（役所からの郵送物は新築に行きます！）のですが、
住所を変える際に自治体の職員さんから
「本当に住んでますか？？」みたいな意味の分からない質問を
されることが多くなっており
上記の住宅ローンの仕組みをご理解いただいていない職員さんが
自治体のルールを真面目に守ろうとしておられる結果かと思いますが
住宅営業の立場からすると
〇銀行側のルールを変えてもらう（旧住所で手続き可能に統一する）
もしくは
〇自治体側のルールを変えてもうう
→住んでからではなく、条項で「住宅を購入した場合はこの限りではない」と加えてもらう
のどちらかしか解決策が無いので
何とかしてもらいたいのですが
私が仕事を始めてから２０年近く
全く状況が変わっておりません
新築を建築中の施主様は事前の住所移転は大きな問題は無く
役所の担当の方は上記の問題があるので対応を考えていただきたい次第です
事前に住所を変えてもらう事は決して怪しいことではありませんので
誤解の無いように進めていただきたいと思います
※私自身はお客様に上記内容を全て説明したうえでお客様自身にご判断を
いただくようにしています（金融機関を最初から決めてしまう、もしくは変更してもらう）
そうしていても５年に１回ぐらい役所でお客様と窓口職員さんで喧嘩になり
緊急出動することがあります。ほんと制度を変えて欲しいです。。。
